Con la sentenza Cass. civ., Sez. V, n. 27259 del 14 ottobre 2025, la Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande rilievo per il settore portuale: chi è tenuto al pagamento dell’IMU sui beni demaniali compresi in un porto turistico quando il concessionario cede a terzi i punti d’ormeggio?
La Suprema Corte ha stabilito che resta soggetto passivo d’imposta il concessionario, anche se parte delle aree o dei posti barca vengono temporaneamente ceduti ad altri utilizzatori.
Un Comune aveva notificato un avviso di accertamento IMU nei confronti della società concessionaria di un porto turistico, ritenendola possessore qualificato dei beni demaniali.
La società aveva eccepito che l’imposta dovesse essere corrisposta dai singoli titolari dei punti d’ormeggio, poiché questi ultimi godevano di un diritto di utilizzo esclusivo sulle singole porzioni.
La Commissione Tributaria aveva dato ragione alla società, ma l’Agenzia delle Entrate ha impugnato la decisione in Cassazione
La Cassazione ha ribaltato le pronunce di merito, affermando che: “In materia di IMU, per i beni demaniali ricompresi in un porto turistico oggetto di concessione, soggetto passivo d’imposta resta il concessionario, anche qualora conceda a terzi l’uso esclusivo di punti d’ormeggio o altre aree, in quanto detiene il complessivo potere di gestione e sfruttamento economico del compendio demaniale.”
Il ragionamento della Corte si fonda sull’art. 3 del D.Lgs. 504/1992 e sull’art. 9 del D.Lgs. 23/2011, i quali individuano come soggetto passivo il titolare del diritto reale di godimento sul bene.
Nel caso del porto turistico, il concessionario detiene una posizione di dominio sull’intero complesso, che gli consente di percepire corrispettivi per le sub-concessioni e di organizzare la gestione del porto nel suo insieme.
La cessione dei posti barca a terzi, spiega la Corte, non spezza il vincolo concessorio originario, ma si traduce in una sub-utilizzazione commerciale che non esclude la responsabilità tributaria principale del concessionario verso il Comune.
Il principio di diritto
“In tema di IMU, i beni demaniali compresi in un porto turistico rientrano nella disponibilità economica del concessionario, che ne conserva la soggettività passiva anche se concede a terzi l’uso esclusivo di singoli punti d’ormeggio o spazi, permanendo in capo allo stesso la titolarità del rapporto concessorio e il controllo del compendio demaniale.”
La decisione incide direttamente sui gestori di porti turistici e approdi, chiarendo che:
- il concessionario è l’unico soggetto passivo IMU per l’intero compendio;
- le sub-concessioni o cessioni di punti d’ormeggio non trasferiscono l’obbligo d’imposta ai singoli utilizzatori;
- i Comuni possono richiedere l’IMU direttamente al concessionario, anche per aree date in uso a terzi.
Le sanzioni: accolto il principio della continuazione
Una parte importante della decisione riguarda il trattamento sanzionatorio.
La Corte, pur confermando la legittimità dell’imposizione, ha accolto il principio della continuazione previsto dall’art. 12 del D.Lgs. 472/1997, secondo cui più violazioni della stessa indole, commesse in periodi d’imposta diversi ma prima della contestazione, devono essere considerate come un’unica violazione ai fini sanzionatori.
Ciò significa che, se il concessionario non ha versato l’IMU per più annualità consecutive, le sanzioni non possono essere sommate integralmente per ciascun anno, ma devono essere unificate in un’unica sanzione base, aumentata in misura contenuta.
La Cassazione ha quindi riconosciuto che:
“Le violazioni relative al mancato pagamento dell’IMU per più annualità, riconducibili alla medesima condotta omissiva, integrano un’unica violazione ai sensi dell’art. 12 del D.Lgs. 472/1997, con applicazione del principio della continuazione.”
In tal modo la Corte ha confermato il dovere d’imposta del concessionario, ma ha ridimensionato sensibilmente l’onere sanzionatorio, riconoscendo una logica di proporzionalità e di coerenza con la continuità della condotta.