Il Tribunal Supremo Spagnolo conferma proroghe fino a 75 anni per concessioni storiche sulle coste

La sentenza n. 3705/2025 del Tribunal Supremo spagnolo, emessa il 17 luglio 2025 dalla Sala de lo Contencioso-Administrativo, stabilisce una dottrina importante sulle proroghe delle concessioni sul dominio pubblico marittimo-terrestre, in particolare per quelle antecedenti alla Ley de Costas del 1988. Questa decisione, basata su un caso specifico di uso industriale nella ría de Pontevedra, ha implicazioni per molte concessioni costiere in Spagna, incluse quelle balneari, e si concentra sulla compatibilità tra diritti storici e requisiti ambientali attuali.

Contesto e Origine della Controversia

• Fatti del caso: Nel 2016, la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar ha concesso una proroga a una società per l’occupazione di oltre 373.000 metri quadrati di dominio pubblico marittimo-terrestre per usi industriali. Questa proroga si basava sull’articolo 2 della Ley 2/2013, che permette estensioni fino a un massimo di 75 anni per concessioni pre-1988, purché soddisfino requisiti ambientali.
• Ricorso iniziale: Associazioni ambientaliste e locali hanno impugnato la decisione, sostenendo che violasse le norme sulla protezione del litorale. Nel settembre 2021, l’Audiencia Nacional ha annullato la proroga, argomentando che il nuovo uso doveva rispettare l’articolo 32.1 della Ley de Costas, che limita le occupazioni a installazioni o attività che, per loro natura, non possono essere ubicate altrove.

Decisione del Tribunal Supremo

• Annullamento della sentenza dell’Audiencia Nacional: Il Tribunal Supremo ha accolto il ricorso in cassazione, annullando la decisione del 2021 e confermando la validità della proroga. La sentenza, redatta dal magistrato Carlos Lesmes Serrano, interpreta l’articolo 2 della Ley 2/2013 come un meccanismo per garantire la continuità di diritti acquisiti prima del 1988, senza imporre i rigidi limiti dell’articolo 32 della Ley de Costas.
• Dottrina stabilita:
  • Le concessioni storiche (pre-1988), trasformate dal regime transitorio della Ley de Costas, possono essere prorogate fino a 75 anni aggiuntivi, mantenendo gli usi e gli sfruttamenti originali, senza dover dimostrare che l’attività non possa essere ubicata altrove (relocated) .
  • La proroga è condizionata a un informe favorable dell’organo ambientale della Comunità Autonoma, che valuta e mitiga impatti ambientali negativi. Questo garantisce la protezione del litorale senza negare diritti consolidati.
  • Il Supremo sottolinea che imporre i requisiti dell’articolo 32 equivarrebbe a una “denegazione occulta” della proroga, snaturando il regime transitorio compensatorio introdotto nel 1988 per bilanciare la protezione ambientale con situazioni giuridiche preesistenti.
• Ragionamento storico-giuridico: La decisione richiama l’evoluzione normativa, dalla Costituzione spagnola del 1978 (art. 132) che ha demanializzato le coste, alla Ley de Costas del 1988, che ha convertito proprietà private in concessioni temporanee. La Ley 2/2013 è vista come soluzione alla “litigiosità cronica” per evitare insicurezze giuridiche.

Implicazioni per le Concessioni Balneari

Sebbene il caso riguardi un uso industriale, la dottrina si applica analogamente alle concessioni balneari e costiere pre-1988. Ad esempio:

• Permette proroghe per attività come stabilimenti balneari o chioschi senza richiedere la “impossibilità di essere ubicate altrove (relocated)”, purché vi sia un parere ambientale positivo.
• Questo contrasta con decisioni precedenti, come quelle dell’Audiencia Nacional che annullavano proroghe per piscine o installazioni private non essenziali (es. sentenza del 2013 su una concessione a Mallorca, prorogata per 60 anni ma annullata per mancanza di giustificazione).
• Tuttavia, il Supremo si discosta da interpretazioni restrittive del Tribunal Constitucional (es. STC 233/2015), che limitavano proroghe a usi conformi all’articolo 32, ammettendo estensioni anche per usi non conformi se derivanti dal regime transitorio.

Questa decisione rafforza la sicurezza giuridica per titolari di concessioni storiche, ma solleva dibattiti su sostenibilità ambientale, specialmente in confronti con la direttiva Bolkestein UE.

Alcune fonti giuridiche che confermano la validità delle proroghe per concessioni storiche

Da MCHM Abogados (mchmabogados.es, commento sulla sentenza del 17 luglio 2025)

“STS, A 17 DE JULIO DE 2025 – ROJ: STS 3705/2025. Prórroga de concesiones en DPMT otorgadas en base a derechos anteriores a la entrada en vigor de la LC (Ley de Costas). La sentenza stabilisce che le proroghe per concessioni nel dominio pubblico marittimo-terrestre (DPMT) basate su diritti pre-1988 sono valide, mantenendo la durata e gli usi originari, subordinati solo a valutazioni ambientali, senza l’obbligo di conformità all’art. 32.” Questo commento enfatizza che la pronuncia si applica specificamente a “concessioni ereditate” o trasformate dal regime transitorio, permettendo estensioni fino a 75 anni per compensare “espropriazioni” storiche, preservando la continuità economica senza nuovi vincoli di ubicazione.

Da Administrativando Abogados

Lo scorso 17 di luglio del 2025 presso la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha emesso la sua sentenza 3705/2025 sulla proroga di… concessioni storiche sul dominio pubblico totale. La risoluzione rafforza la continuità dei diritti storici e segna un precedente rilevante in materia di proroghe per usi non conformi alla Ley de Costas del 1988, permettendo il mantenimento delle proroghe originarie purché si ottenga l’approvazione ambientale.”

Il documento analizza come la sentenza si discosti da precedenti restrittivi (es. Audiencia Nacional), confermando che per concessioni pre-1988, “la proroga estende nel tempo i diritti acquisiti, senza alterarne il contenuto sostanziale, evitando che norme successive annullino diritti consolidati.”