Di Paolo Gervasi Dottore Commercialista e Revisore Contabile
I bandi balneari oggi in corso lungo la costa ligure — come quelli recentemente pubblicati dai Comuni di Loano e Pietra Ligure — richiedono la redazione di un Piano Economico-Finanziario corredato, tra gli altri indicatori, dal Tasso Interno di Rendimento (TIR). Chi redige il PEF per un concessionario uscente può trovarsi davanti a un risultato apparentemente assurdo: un TIR che supera il 130%. Non si tratta di un errore di calcolo. Ricavi, costi, flussi di cassa e formula sono tutti corretti. Il problema ha origine altrove: nella struttura stessa dei bandi.
La distorsione strutturale
Il TIR misura la redditività di un investimento mettendo a confronto i flussi di cassa futuri con l’esborso iniziale. Nei bandi balneari, per il concessionario uscente l’esborso iniziale coincide esclusivamente con i nuovi acquisti previsti nell’offerta — spesso poche decine di migliaia di euro. I flussi di cassa attesi, invece, sono generati dall’intera struttura operativa: ombrelloni, lettini, cabine, impianti e avviamento che il titolare possiede già da anni e che, pur contabilmente ammortizzati, restano il vero motore economico dell’attività.
Il risultato è un rapporto profondamente sproporzionato: denominatore piccolo (il solo nuovo investimento), numeratore grande (i flussi dell’intera struttura). Il TIR diventa inevitabilmente abnorme. Non è un errore del professionista che redige il PEF: è un difetto strutturale nella formulazione dei bandi.
Il paradosso del computo metrico
Un esame delle principali linee guida di riferimento — MEF/RGS 2023, ANAC LG n. 9/2022, CNDCEC/FNC dicembre 2023 — rivela che non esiste alcuna indicazione su come gestire questa asimmetria nei procedimenti di rinnovo. Emerge però un’ulteriore contraddizione interna agli stessi bandi: la relazione tecnica richiede il computo metrico analitico di “cabine, ombrelloni, attrezzatura di cucina” — beni mobili che l’uscente già possiede. Il PEF non contiene alcuna indicazione su come trattare finanziariamente quegli stessi asset.
Lo stesso bando di Loano (par. 9.5) si riserva di non affidare la concessione qualora l’investimento proposto non giustifichi la durata quinquennale fissata. Con un esborso nel PEF pari a poche decine di migliaia di euro e un flusso di cassa annuo ben superiore, il recupero avviene in meno di un anno: il concessionario uscente potrebbe essere escluso perché il suo investimento è troppo piccolo — quando in realtà è il metodo di calcolo a essere squilibrato. Computo metrico e piano economico-finanziario vivono, nei bandi attuali, in due mondi che non comunicano.
La soluzione proposta:il TIR “normalizzato”
In attesa di opportuni chiarimenti puntualmente richiesti alle stazioni appaltanti, una soluzione praticabile potrebbe partire da un dato già presente nella documentazione di gara. Il computo metrico richiesto dal bando (Loano) contiene già l’informazione necessaria per correggere la distorsione. È sufficiente stimare il valore corrente di sostituzione degli asset esistenti (vale a dire quanto costerebbe oggi acquisire sul mercato la medesima dotazione) e sommarlo agli investimenti futuri. Si otterrebbe così un investimento iniziale normalizzato, rappresentativo dell’intera base patrimoniale effettivamente impiegata nella gestione della concessione.
Il framework già delineato dal bando di Pietra Ligure — TIR confrontato con WACC, indicatori levered e unlevered, riferimento alle Linee guida FNC 2023 — fornisce esattamente gli strumenti per applicare questa normalizzazione in modo rigoroso. Non si tratta di introdurre elementi estranei alla gara: si tratta di portare a coerenza ciò che la gara già richiede.
Il PEF può quindi presentare quattro indicatori: il TIR e il VAN calcolati secondo le prescrizioni del bando — mantenuti intatti e conformi — affiancati dal TIR normalizzato e dal VAN normalizzato, costruiti sulla base allargata. Questi ultimi vanno dichiarati esplicitamente come indicatori aggiuntivi e volontari, privi di base normativa diretta, ma coerenti con i documenti che il bando stesso richiede: il loro scopo è offrire alla commissione giudicatrice un termine di confronto equo tra concorrenti che si presentano in condizioni strutturalmente diverse.
| I bandi di Loano e Pietra Ligure sono l’occasione concreta per affrontare il problema. Sarebbe auspicabile che le stazioni appaltanti integrassero i disciplinari con indicazioni specifiche su come trattare la base patrimoniale preesistente nel calcolo del TIR. La questione non è di dettaglio tecnico: riguarda la comparabilità e l’equità della valutazione tra soggetti che si presentano alla gara in condizioni strutturalmente diverse. Fino a quando le regole non verranno adeguate, la trasparenza nella relazione tecnica al bando — con la presentazione esplicita degli indicatori normalizzati — rimane lo strumento più efficace a disposizione dei professionisti. |
Paolo Gervasi
Dottore Commercialista e Revisore Contabile · ODCEC Savona n. 470/A
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