La sentenza n. 11390/2026, pubblicata il 22 giugno 2026, chiarisce che chioschi, cabine e servizi igienici amovibili in area vincolata possono essere autorizzati anche solo per un periodo limitato dell’anno, senza che ciò contrasti con il d.P.R. 31/2017 o con i titoli concessori.
Il TAR Lazio, Sezione Seconda Quater, con la sentenza n. 11390/2026, ha affrontato una questione molto concreta per chi opera nelle aree balneari vincolate: se le strutture amovibili di supporto alla balneazione possano restare installate tutto l’anno oppure se la Soprintendenza possa limitarne la permanenza a pochi mesi. La risposta del giudice amministrativo è netta: la prescrizione che ne consente l’installazione per non oltre otto mesi annui è legittima.
La vicenda nasce a Castel Gandolfo, sulle sponde del lago Albano, dove alcuni concessionari di aree del demanio idrico avevano chiesto di mantenere anche oltre la stagione balneare strutture amovibili non stagionali, come chioschi, cabine e servizi igienici. Il Comune aveva attivato il procedimento di autorizzazione paesaggistica semplificata e la Soprintendenza aveva espresso parere favorevole, ma con una prescrizione precisa: manufatti temporanei, facilmente amovibili e installabili per un periodo non superiore a otto mesi l’anno.
Proprio questa limitazione temporale è stata impugnata dai ricorrenti, che la ritenevano illogica, immotivata e contraddittoria. Secondo la loro tesi, se i manufatti sono paesaggisticamente compatibili, dovrebbero esserlo per tutto l’anno; inoltre il regolamento comunale, i disciplinari concessori, il canone annuale e la lettera B.26 dell’Allegato B al d.P.R. 31/2017 deporrebbero nel senso della permanenza ultra-stagionale delle strutture.
Il TAR non ha condiviso questa impostazione e ha ricostruito il tema partendo da un principio di fondo: il paesaggio è un bene di rilievo costituzionale, tutelato dall’art. 9 Cost., e ogni trasformazione in area vincolata deve superare una valutazione tecnico-discrezionale di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 146 del d.lgs. 42/2004. In questo quadro, il fatto che un’opera sia ritenuta compatibile non significa che debba poter restare sul posto senza limiti di tempo.
Anzi, la sentenza afferma un passaggio molto importante per tutto il settore: il giudizio di compatibilità e la limitazione temporale sono due profili distinti. Il primo serve a verificare se l’opera, per caratteristiche costruttive e inserimento nel contesto, possa essere ammessa; il secondo serve invece a evitare che la compressione del valore paesaggistico diventi stabile e permanente.
Da qui la conclusione del Collegio: la prescrizione di stagionalità rappresenta un punto di equilibrio ragionevole tra interesse economico dell’impresa e tutela del bene paesaggistico. In sostanza, l’ordinamento può tollerare strutture funzionali alla balneazione nel periodo in cui l’attività si svolge realmente, ma pretende che, terminata la stagione, il paesaggio venga “restituito” alla sua conformazione naturale e identitaria.
Il TAR richiama, a sostegno di questa lettura, sia la Corte costituzionale sia una giurisprudenza amministrativa ormai consolidata, secondo cui la permanenza annuale delle strutture turistico-ricreative in area vincolata non può essere data per scontata e la stagionalità costituisce una modalità legittima di gestione del vincolo. In altre parole, la prescrizione temporale non è un’anomalia del provvedimento, ma uno strumento ordinario di tutela paesaggistica quando si tratta di manufatti al servizio della balneazione.
Interessante anche il passaggio con cui il giudice smonta l’argomento fondato sulla lettera B.26 del d.P.R. 31/2017. La norma, osserva il TAR, non impone affatto che tutte le opere amovibili al servizio della balneazione siano “non stagionali”; ammette piuttosto che possano essere stagionali oppure non stagionali, e sarà il titolo autorizzatorio a qualificarle in un senso o nell’altro.
Nel caso concreto, secondo il Collegio, mancavano elementi documentali idonei a dimostrare che le amministrazioni avessero già riconosciuto a quei manufatti un carattere annuale o non stagionale. Al contrario, i disciplinari di concessione non valevano come autorizzazione paesaggistica o edilizia, il regolamento comunale rinviava comunque ai pareri degli enti preposti alla tutela del luogo, e perfino la documentazione prodotta in giudizio conteneva riferimenti a esigenze di carattere stagionale.
Nemmeno ha convinto il riferimento al canone annuo o alla durata pluriennale delle concessioni. Per il TAR, il canone remunera l’uso esclusivo del bene pubblico per tutta la durata della concessione, ma non elimina né assorbe i limiti derivanti dai vincoli paesaggistici e dai titoli necessari per installare i manufatti.
La sentenza respinge anche la censura sulla presunta disparità di trattamento rispetto ad altre attività presenti nella stessa zona. Il principio richiamato è quello classico: un operatore non può pretendere, in nome dell’uguaglianza, l’estensione in proprio favore di un eventuale trattamento più favorevole ma illegittimo riservato ad altri soggetti.
Sul piano pratico, questa decisione dice una cosa molto chiara agli operatori del comparto balneare: nelle aree vincolate la concessione demaniale non basta e non può essere letta come lasciapassare per la permanenza annuale delle strutture. Quando entra in gioco il giudizio paesaggistico, la Soprintendenza conserva un margine ampio di discrezionalità tecnica e il giudice amministrativo interviene solo se la prescrizione è macroscopicamente illogica, incoerente o priva di istruttoria, evenienza che qui il TAR ha escluso.